La Manutencoop Immobiliare, società che gestisce il patrimonio immobiliare del Gruppo, oltre che sviluppare iniziative immobiliari destinate alla vendita, tra gli anni novanta e duemila ha riqualificato molti edifici del centro storico di Bologna. In un momento come quello attuale, in cui il mercato deve affrontare le difficoltà di una crisi del settore che si è protratta per qualche anno in tutto il paese, quali sono i vantaggi della riqualificazione e quali gli ambiti che può interessare?

Come diceva lei, a Bologna abbiamo riqualificato diversi edifici in centro storico: abbiamo creato un importante centro residenziale con una galleria commerciale in piazza Galileo, per esempio, un grande quadrilatero di fronte alla questura, con edifici dell’Ottocento e del Novecento, per lo più destinati ad attività del terziario, con appartamenti, negozi, ristoranti e alberghi.

Ma ci siamo occupati anche della prima periferia della città, dove alcuni edifici andrebbero demoliti o completamente ristrutturati, perché non rispondono più alle esigenze attuali, sia per le tecniche costruttive, che non sono più a norma, sia per le loro dimensioni troppo grandi o troppo piccole. Un immobile di notevoli dimensioni, più immobili o addirittura un isolato possono essere trasformati con un intervento edilizio dai costi non eccessivi, giungendo a riqualificarli in un secondo momento.

La riqualificazione evita lo spreco del territorio che una nuova costruzione comporta, mentre c’è l’esigenza di trasformare un’area della città, in funzione della trasformazione in atto nelle famiglie italiane – la media nazionale del numero dei componenti oggi è di 1,8 e a Bologna di 1,4 –, creando per esempio quattrocento unità abitative dove prima ce n’erano cento o duecento. Ma anche in funzione dei bisogni che cambiano: nei nuovi agglomerati occorre installare i servizi per chi lavora, per chi non ha tempo, quindi la portineria, la lavanderia o l’asilo nido, per esempio. Per queste ragioni conviene recuperare grandi aree urbane portando più persone e più attività all’interno di edifici che erano in disuso. A Bologna c’è il tema del recupero delle caserme del demanio. In seguito all’accordo tra l’Agenzia del Demanio e il Comune, diciannove aree di Bologna verranno in parte vendute e in parte trasformate in grandi contenitori. Si tratta di un affare del valore di un miliardo e mezzo di euro. Per riqualificare occorre capire le esigenze di questi contenitori che oggi si cerca di trasformare in centri direzionali, ma occorre anche che ci sia chi venga a svolgervi l’attività, e non è scontato, soprattutto in questi momenti di crisi.

Poi c’è il grande problema dell’edilizia sociale: perché non riqualificare interi quartieri cittadini per utilizzarli in tal senso, anziché costruire in un’area nuova, dove magari mancano i servizi più elementari come l’acqua, il gas e l’elettricità?

Un’altra esigenza di riqualificazione degli edifici è dettata dalle normative antisismiche, anche tenendo conto del fatto che Bologna è considerata zona a rischio. Ma, a Bologna, come in molte città d’Italia, c’è il problema della messa a norma di tutti gli edifici pubblici, che comporta un’enorme mole di lavoro. Il problema però sorge soprattutto per la mancanza di fondi, provocata anche dal fatto che i comuni non incassano più l’Ici. E allora risulta indispensabile il ruolo delle fondazioni, che non hanno scopo di lucro e costituiscono un vero e proprio volano per l’economia in questo momento, perché danno la possibilità di riqualificare intere aree delle nostre città.

Un discorso a parte meriterebbe il tema ambientale: riqualificare un edificio oggi dovrebbe voler dire prima di tutto puntare al risparmio energetico per salvaguardare l’ambiente, oltre che la salute e il portafoglio di chi ci abita.

A questo proposito, Manutencoop vanta un esempio di edificio-impianto: la nuova sede di Manutencoop Facility Management S.p.A., a pochi chilometri da Venezia, che di recente è stata, tra l’altro, al centro di una lezione del corso di Fisica Energetica degli Edifici, dell’Università di Padova…

Era un immobile in disuso, una vecchia sede di Telecom, che abbiamo trasformato in una sede moderna e soprattutto a forte abbattimento di consumo energetico. Frutto di una progettazione architettonica sviluppata in completa sinergia con la progettazione impiantistica, la costruzione si caratterizza per le soluzioni architettoniche, impiantistiche, illuminotecniche e acustiche adottate con l’obiettivo di ridurre al minimo l’impatto ambientale, favorire il risparmio energetico e il massimo comfort per i dipendenti. La climatizzazione viene assicurata con un impianto a pompa di calore geotermica, utilizzando il sottosuolo come serbatoio di energia rinnovabile. Il sistema impiantistico adottato, unito all’utilizzo di soluzioni all’avanguardia per la coibentazione dell’edificio (“isolamenti a cappotto” e pareti ventilate unite a pale frangisole per le superfici vetrate) permette un significativo risparmio energetico: una superficie di oltre 2700 metri quadrati viene riscaldata con un terzo del fabbisogno energetico comunemente sostenuto per edifici di questa tipologia. Tutti gli ambienti sono, inoltre, dotati di sensori di presenza persone – per cui, quando l’ufficio non è occupato, vengono ridotte la temperatura e l’aria di ventilazione – e di sensori di luminosità, che permettono di regolare l’illuminazione elettrica in funzione all’apporto di luce diurna proveniente dalle finestre.

È un esempio straordinario del valore inimmaginabile che ha acquistato un edificio in disuso. Riqualificare un edificio vuol dire anche valorizzarlo…

Questo è un tema importante e sta qui una delle cause principali della crisi del mercato immobiliare: c’è un’enorme differenza di valore tra un fabbricato anche solo di vent’anni fa e uno costruito oggi, quindi, chi deve vendere un appartamento o un immobile usato non ci riesce perché non riesce a ottenere la cifra che si aspettava.