Intervista di Anna Spadafora

In che modo, in una cooperativa come la Manutencoop, è importante che il lavoro tragga vantaggio dalla cultura e viceversa?

Ormai, nell’impresa, sopra tutto in una cooperativa, l’utile non basta. La Manutencoop è la holding del gruppo e svolge l’attività imprenditoriale attraverso le S.p.A., la maggiore delle quali è la Manutencoop Facility Management, al cui interno il settore costruzioni ha un piccolo ruolo. Abbiamo seimila dipendenti e siamo consolidati, ma crediamo nella forza del lavoro come elemento importante, di gioia, sopra tutto nell’attività di gestione dell’immobile. Noi gestiamo in tutta Italia patrimoni immobiliari e abbiamo bisogno di risorse importanti di professionisti che formiamo all’interno di master universitari, persone che hanno bisogno di lavorare non solo per lo stipendio, ma anche per trovare soddisfazione nel lavoro, sopra tutto all’interno di una città. La città è fatta di immobili, strade, parchi, monumenti. Lì si forma il benessere o il malessere.

Credo molto in questo, anche in qualità di amministratore delegato della Manutencoop Immobiliare S.p.A., che costruisce e vende edifici a uso pubblico e privato.

Come s’incontrano, o come dovrebbero incontrarsi, la progettazione e la manutenzione degli edifici?

Noi ci occupiamo di gestione e manutenzione degli immobili in tutta Italia. Per Telecom, per esempio, gestiamo dodicimila immobili e, ormai, possiamo dire di avere sviluppato una scienza nella gestione. Purtroppo, però, nel nostro paese c’è ancora pochissima cultura della manutenzione e ancora meno della progettazione integrata. Oggi non si può più fare un immobile in cui l’architetto che progetta, l’impiantista e lo strutturista lavorino separatamente, senza integrarsi e coordinare i loro interventi. L’immobile ormai è parte integrante della città e della vita.

Quindi, per progettare, bisogna partire dalla manutenzione, bisogna partire chiedendosi come mantenere gli immobili e che tipo di attenzione occorre avere per l’ambiente. Oggi, nel dibattito più avanzato, si dice che l’immobile è un sistema-impianto, è qualcosa di complesso, ma di questo c’è poca cultura. Tanto che il settore, a parte alcuni casi di architetti preparati, è fermo da trent’anni. Partendo dai problemi ambientali, si è incominciato da poco a parlare di bioarchitettura e utilizzo di fonti di energia alternativa, ma raramente si tiene conto della destinazione d’uso quando si progetta. Oggi si possono veramente progettare immobili autonomi dal punto di vista del consumo energetico: utilizzando pompe di calore, sonde geotermiche, pannelli solari, integrazione con il fotovoltaico. È chiaro che questo ha costi notevoli e proprio per questo occorre un processo culturale alla base.

Come contribuisce Manutencoop a questo processo culturale?

A Bologna il global service è nato, già vent’anni fa, dalle nostre attività, anche se non si chiamava così. La nostra matrice culturale ci ha premiato. Però, ciò non esclude che il global service sia complesso, c’è poco margine economico e richiede tanta professionalità. Occupandoci di tutti gli aspetti di manutenzione – dalle pulizie agli impianti, alla gestione del verde, allo smaltimento rifiuti – abbiamo bisogno di competenze in tutti i campi. E, dove occorre, la professionalità, bisogna formarla. Molto lavoro è svolto direttamente dai nostri dipendenti, ma utilizziamo anche fornitori esterni. Comunque, quando un operatore è all’interno del nostro cantiere – di pulizia, edile o impiantistico –, deve lavorare come se fosse un nostro dipendente, con gli stessi criteri. In questo senso abbiamo anche un compito di educazione. Io chiamo il global service la cabina di regia che organizza tutti questi mestieri in modo da offrire al cliente, che si affida a noi, un servizio completo. Tanto che così diventiamo partner del nostro cliente.

Manutencoop è nata circa settant’anni fa come cooperativa che riuniva vari mestieri: dal manovale che portava il carbone alle ferrovie, al falegname, all’imbianchino. Oggi è una delle poche aziende, in Italia, e forse in Europa, che ha il know-how della manutenzione al suo interno. Nelle città è molto nota per la sua capacità di risolvere problemi di tutti i tipi in poco tempo, quasi come un pronto soccorso…

Noi interveniamo sopra tutto dove ci sono i problemi. Ma cerchiamo di fare le cose bene e di avere rapporti continuativi con la società o con il privato, la nostra non è un’azienda mordi e fuggi. Noi serviamo in Italia una trentina di aziende ospedaliere. La manutenzione di un ospedale è complessa, c’è il gas speciale nelle sale operatorie, per esempio, che richiede particolare attenzione. Prendiamo un canone annuo in funzione della volumetria e, dopodiché, forniamo assistenza ventiquattro ore su ventiquattro, attraverso il nostro call-center. Il nostro intervento è determinato molto anche dalle condizioni climatiche: due anni fa, per esempio, il caldo estivo è arrivato a livelli esagerati e i condizionatori spesso andavano in tilt. Gestiamo cinquemila sportelli bancari e altre strutture dove c’è sempre gente; per non parlare dei supermercati, dove c’è il rischio che, se non funziona la catena del freddo, i cibi vadano in avaria. In inverno, c’è lo stesso problema, se la temperatura si abbassa eccessivamente e qualche ospedale rischia di trovarsi senza riscaldamento. Questo anche perché la manutenzione finora è stata pochissima dappertutto, quindi, gli impianti sono fatiscenti e ogni tanto si rompono.

Allora ecco perché è preferibile fare manutenzione programmata, per ridurre le chiamate. Facciamo un piano scientifico: quando siamo in visita da un cliente, se, per esempio, vediamo che il ciclo di vita di una lampada finirà tra un mese, la cambiamo, anziché aspettare di essere chiamati dopo un mese. Occorre ingegnerizzare i processi, sopra tutto sugli impianti e sugli infissi, mentre per le sale operatorie l’intervento deve rimanere più frequente anche in base alle emergenze.