Intervista di Pasquale Petrocelli

La vostra impresa di costruzioni investe e scommette sui processi di riqualificazione urbana. Può parlarcene brevemente?

La riqualificazione del territorio è la chiave di volta per scardinare alcune problematiche che vincolano la nostra attività quotidiana di costruttori. In pratica, si tratta di lavorare su aree della città o del territorio che presentano problemi, per esempio, di carattere ambientale (inquinamento, problemi acustici e di campi elettromagnetici, regimentazione delle acque, necessità di bonifiche idrogeologiche) o anche di tipo sociale (zone degradate, centri di accoglienza, fabbisogno di scuole e di infrastrutture). Tutte queste problematiche vengono affrontate e risolte in un’interazione fra pubblico e privato, in cui l’imprenditore moderno deve coordinare e confrontare il proprio lavoro con quello di tutti gli altri attori interessati dal processo (enti pubblici, cittadini ed eventuali finanziatori). Il processo di riqualificazione è un indubbio vantaggio per ciascuno: prima di tutto per le amministrazioni, che vedono risolti i problemi del territorio (e del degrado delle nostre città), e conseguentemente per i cittadini. In questo modo, le aree oggetto d’intervento vengono valorizzate.

Che tipo di processo si segue nell’intervento?

Il processo che dall’idea porta alla realizzazione finale dell’intervento è diviso in due fasi: la prima urbanistica e la seconda edilizia. Nella prima fase, avviene la progettazione dell’intervento di riqualificazione urbana nella sua globalità, quella in cui vengono presi in considerazione e affrontati i macro problemi ambientali, sociali e d’interesse pubblico (come può essere, per esempio, la realizzazione di una scuola). A questo punto, l’imprenditore ha ormai creato un valore aggiunto, una sorta di budget, che deve servirgli non per speculare, ma per costruire qualità ambientale. Può quindi iniziare la seconda fase del progetto di riqualificazione, quella edilizia. Qui, gli edifici, o l’edificio, devono essere tali da conservare il valore aggiunto dato dalla fase precedente, nella quale si sono stabiliti gli accordi con tutte la parti in causa. In entrambe le fasi, naturalmente, l’imprenditore deve avere il know-how per fare un prodotto che sia coerente rispetto agli obiettivi. Deve fare anche una casa bella, razionale, competitiva rispetto al mercato e che dia vantaggio all’utente, perché è questa la base del successo della sua iniziativa.

È molto importante avvalersi di professionisti e di consulenti d’indubbie capacità e in grado di confrontarsi con le difficoltà incontrate durante tutte le fasi del processo.

Non solo. I processi di riqualificazione portano di conseguenza all’inibizione di uno dei più grossi problemi che affliggono l’urbanistica moderna: la speculazione sul valore del terreno. Attualmente, gli imprenditori sono schiacciati in una morsa tra il costo (spesso altissimo) dell’area iniziale e il prezzo finale di mercato. L’imprenditore è un attore economico che ha sicuramente il suo utile, ma crea occupazione, rischiando costantemente, e non può essere considerato uno speculatore. Inoltre, deve comunque confrontarsi con la realtà del mercato. Il proprietario del terreno, dal canto suo, dovrebbe contribuire al processo di riqualificazione e non limitarsi, spesso fomentato da una serie di personaggi che drogano il mercato, a speculare su un valore aggiunto piovuto dal cielo. Altrimenti il costruttore, in quanto costretto a acquisire – per non rimanere senza lavoro – il lotto di terreno ad altissimo costo, sarà obbligato a immettere sul mercato prodotti a prezzo elevato. Prodotti che, comunque, hanno subito una de-qualificazione, perché egli dovrà cercare di risparmiare sui costi di costruzione, di produzione in generale e sulle infrastrutture. Immetterà quindi sul mercato, inevitabilmente, un prodotto che avrà un rapporto qualità-prezzo poco competitivo, a scapito dell’utente finale. Senza parlare degli effetti imprevisti, come un possibile generale dissesto del mercato, che può portare a cadute improvvise sia della recettività sia della risposta del mercato stesso alla proposta dell’imprenditore, che, quindi, può rischiare di fallire nel raggiungimento del suo obiettivo.

Viceversa, partendo da un costo iniziale basso e, quindi, facendo accordi preliminari a monte del processo di riqualificazione, si può dare il giusto valore alle aree e dedicare il proprio know-how ad aggiungere valore all’area stessa e per costituire quel budget che consente d’investire e spendere di più in termini di qualità, costo di costruzione e costo di infrastrutture. Viene in questo modo messo sul mercato un prodotto bello, che sarà bello per sempre, che contribuirà all’immagine della città e al raggiungimento degli obiettivi preposti dalle amministrazioni pubbliche, che vedranno il consenso dei cittadini – e questo è molto importante. Questo prodotto, inoltre, avrà un costo più basso rispetto al precedente. Il costruttore, l’imprenditore immette sul mercato una casa più bella e che costa meno di quella di chi costruisce senza avere la conoscenza dei processi di riqualificazione. Di conseguenza, l’investimento di un’impresa nella formazione di addetti ai processi di riqualificazione e nella formazione di giovani è fondamentale per il buon esito dei risultati e per il successo della stessa impresa.

Non tutte le imprese riescono a reperire le risorse finanziarie per portare a compimento l’intero processo di riqualificazione…

È chiaro che, acquisendo l’area molto tempo prima di quello che sarà l’esito finale, l’imprenditore deve impegnarsi a fare quando non ha ancora alcuna garanzia, ed è anche chiaro che un tale processo richiede garanzie anche in termini di affidabilità dell’impresa, sia rispetto alle amministrazioni sia rispetto all’utenza finale.

Eppure, non importa essere un grande costruttore per lavorare in questo modo: un’impresa di piccole dimensioni acquisisce un’area piccola e opera a piccoli passi, per esempio, ristrutturando un piccolissimo borgo, ricollocando un tassello del tessuto connettivo urbano all’interno del suo ambito, che prima era degradato.

L’importante è fare queste operazioni mirando a una serie di obiettivi condivisi con tutti gli operatori del settore e i soggetti interessati in sinergia con essi. È questo il punto fondamentale, oltre alla formazione culturale degli operatori in tema di riqualificazione del territorio.