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In questo numero della rivista esploriamo in che modo la giustizia, la ragione e il diritto intervengono nelle imprese. Nella sua pratica di agente immobiliare in che modo il diritto tiene conto delle esigenze dei diversi attori in gioco nella compra vendita?

Quando parliamo di diritto pensiamo subito al monito scritto a caratteri cubitali nei tribunali “La legge è uguale per tutti”. Ma la legge è soggetta a interpretazione e allora è lecito chiedersi se la legge sia effettivamente uguale per tutti. Lo stesso vale per le regole del gioco. Nel nostro lavoro di agenti immobiliari, per esempio, siamo obbligati a far redigere da un tecnico autorizzato – un ingegnere, un geometra o un architetto – la relazione tecnica integrata, un documento in cui dichiara qual è lo stato di conformità tecnico-urbanistica e catastale del bene immobiliare da compravendere. Se l’immobile non è conforme, perché sono stati commessi degli abusi, allora occorre sanare le difformità. Gli abusi minori si possono correggere planimetricamente, quelli maggiori invece non possono essere sanati e quindi sarà necessario intervenire in modo specifico. Talvolta la sanatoria è possibile, talaltra invece no, altre volte è concessa su interpretazione bonaria dell’ufficio tecnico comunale oppure questo non avviene per presa di posizione. In altre parole, quando il criterio per stabilire se l’abuso è maggiore o minore dipende dall’interpretazione personale e soggettiva allora la legge non è uguale per tutti.

In che modo il diritto può contribuire a valorizzare la sua attività?

La figura dell’agente immobiliare non è riconosciuta per la sua professionalità, che invece in passato era certificata da un albo. Oggi, per svolgere l’attività è necessario acquisire il patentino di agente immobiliare. Per esempio, l’albo sarebbe sufficiente a evitare l’abusivismo. Quanti ingegneri, forti di avere competenze in ambito tecnico immobiliare, fanno mediazione immobiliare confondendola con la consulenza? Allora, se domani invece fosse obbligatorio andare in un’agenzia immobiliare i cui agenti hanno acquisito il patentino di mediatore immobiliare – che per conflitto di interesse un ingegnere non può avere – e fossero iscritti all’albo sarebbe naturale rivolgersi a Brando Michelini o ai suoi concorrenti.

Se volessi costruire una casa mi dovrei rivolgere a un ingegnere che abbia le competenze e la professionalità per garantire un determinato risultato, ma questo non vale per l’agente immobiliare. Allora ci chiediamo per quale motivo il 40% delle abitazioni viene traslato senza l’aiuto di un’agenzia immobiliare? Questa è una carenza del diritto, perché io sono convinto che con le mie competenze e la mia professionalità potrei tutelare le parti in modo che facciano un buon acquisto, potrei assisterle nell’espleta mento di determinate azioni e mansioni che sono a loro precluse perché possono essere svolte soltanto da un professionista.

Se ho accennato all’abusivismo, ora le parlo del privato che gestisce la compravendita in modo autonomo. L’agente immobiliare deve avere una formazione: io ho studiato e ho con seguito il patentino, ma non è questo il punto. Se lei deve vendere la casa e la sua normale esigenza è risparmiare le provvigioni che spettano all’agenzia immobiliare, lei prova a divulgare il suo annuncio per conto proprio. Allora le racconto cosa avviene quando scambio qualche parola con il cliente venditore che si muove in questo modo: “La relazione tecnica integrata l’ha verificata, cara signora Maria Rossi?”. E la signora chiede: “La relazione tecnica che cosa?”. “La relazione tecnica integrata è un documento che serve per dichiarare la conformità…”. “La conformità a che cosa?”. “Ma come? Lei vende la sua casa e non sa che cos’è?... Quindi, l’A pe l’ha fatto fare?”. “L’Ape? Ci sono le api?”. “Ma no. È l’attestato di prestazione energetica, un altro documento obbligatorio necessario alla vendita”. La signora mi chiede, allora: “Ma lei ha un tecnico di sua fiducia?”. “Sì, ce l’ho un tecnico di mia fiducia. È interno alla nostra agenzia immobiliare”. “Allora le conferisco l’incarico e faccia tutto lei, per favore”. Questo breve scambio di battute indica una questione precisa: il medico è medico, si sa che cosa fa e, se mi rompo una gamba, mi rivolgo a lui. All’agenzia immobiliare, invece, spesso non ci si rivolge, perché c’è una cultura che la rifiuta e perché in Italia la gestione della proprietà immobiliare resta ancora un tabù.