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Nel 2016, lei è stato fra i fondatori della holding immobiliare Rerum Capital, attiva nell’ambito della rigenerazione ambientale e nella creazione di opportunità di business nel mercato immobiliare. Ma il suo itinerario nel settore edile è incominciato molti anni prima…

Negli anni ottanta, quando ho in cominciato l’attività avevo poco più di vent’anni e due studi tecnici, a Bologna e a San Giovanni in Persiceto. L’attività cresceva, anche in forza del primo condono edilizio del 1985, e ho subito allargato lo studio coinvolgendo molti dei miei compagni di scuola con i quali ho trascorso in un clima di entusiasmo i miei primi anni di attività professionale come geometra.

Successivamente ho cominciato a operare all’estero, con una prima esperienza nelle isole di Capo Verde, dove ho partecipato alla realizzazione del primo villaggio turistico sull’isola di Boa Vista. È stata un’esperienza molto singolare, in quanto producevamo tutto sul posto, dalla ghiaia ai mattoni. Dopo Capo Verde è stata la volta della Polonia, dove ho sviluppato diverse iniziative immobiliari e dispongo tutt’ora di un ufficio operativo nella città di Czestochowa.

Devo dire che l’esperienza in cantiere mi ha reso più semplice la comunicazione con tecnici, progettisti, architetti e addetti ai lavori, con la possibilità di poter dare indicazioni semplificative anche ad operazioni complesse. Anche perché oggi non è facile trovare manodopera specializzata e non sono più operativi i “maestri” di una volta, quindi, in tanti casi, semplificare è d’obbligo.

Aggiungiamo che l’evoluzione del settore comporta che per costruire una casa sia necessario avviare una macchina complessa già a livello progettuale, sia per la parte strutturale sia per quella impiantistica. Ecco per ché cerchiamo di selezionare le imprese edili nostre partner secondo de terminate caratteristiche, valutando anche la loro organizzazione tecnica.

Oggi, la tendenza è costruire rigenerando le aree in degrado delle città…

Nell’edilizia i limiti sono tanti e abbiamo l’obbligo, comunque, di dare il massimo anche per cercare di costruire case belle o che, perlomeno, si avvicinino il più possibile a questo criterio nonostante i vincoli e non mancano clienti che ci ringraziano per questo.

Spesso l’attività di rigenerazione passa attraverso la demolizione del nucleo edilizio preesistente per poi costruire il nuovo edificio, normalmente multipiano anche per i numerosi vincoli che obbligano a dissigillare i lotti già edificati. Infatti, soltanto edificando in altezza, a parità di volumi, potremo recuperare area scoperta. Dove possibile abbiamo comunque cercato di portare avanti anche progetti di riqualificazione dell’esistente, attraverso la creazione di unità indipendenti, loft o similari, ma questi sono purtroppo casi rari.

Attualmente, una recente normativa inserita nel nuovo PUG, il Pia no Urbanistico Generale, pone forti limitazioni nelle altezze. Vedremo, quindi, quali saranno gli esiti in termini progettuali, oltre all’obbligo – che sarà di difficile soluzione – di fare realizzare a noi sviluppatori edilizia sociale da dare in locazione a canoni agevolati. Queste e altre novità che si aggiungeranno a tutte le limitazioni e ai vincoli già esistenti speriamo che non favoriscano una seria battuta d’arresto a tutto il settore.

In pratica, il nostro lavoro sarà sempre più simile a quello degli sminatori. Noi dobbiamo sminare il campo da tutta una serie di insidie operative, edili e urbanistiche e capire velocemente quante limitazioni può avere l’area che stiamo valutando, determinandone il conseguente reale valore potenziale, al di là delle cifre che ci vengono chieste per acquisirla.

Le norme sempre più restrittive per costruire sembrano andare in controtendenza rispetto alla continua richiesta nelle città, e soprattutto a Bologna, di nuovi alloggi…

Qualche settimana fa leggevo che l’amministrazione comunale di Barcellona, alla stregua del Comune di Bologna, ha già previsto la realizzazione di importanti quote di edilizia residenziale sociale (Ers) all’interno dei progetti di sviluppo immobiliare, con conseguente accollo di costi ulteriori alle imprese realizzatrici, portando l’intera filiera ad un momentaneo stallo operativo, così pare. Pertanto, credo che anche da noi, l’intervento di rigenerazione urbana dell’impresa che recupera l’area in cui era edificato l’immobile in stato di degrado – e quindi elimina situazioni di disagio oggettivo, creando economia e nuovi alloggi – sarà di più difficile realizzazione in quanto gravato da ulteriori e forse eccessivi oneri di ristoro sociale. Tuttavia, il nostro gruppo non ha intenzione di abbandonare il campo e cercherà di metabolizzare e risolvere le sfide sempre più difficili che il settore ci impone.

Nel vostro progetto la casa è il cosiddetto capitale collettivo, a cui possono partecipare altri investitori. Quindi non vi rivolgete soltanto al privato, ma anche a chi vuole tutelare i propri risparmi in vestendo nel settore…

Lungo il nostro percorso è andato costituendosi un gruppo di piccoli investitori che vuole mettere a reddito una parte dei propri capitali. Il Club Deal è un modo collettivo di partecipare all’investimento. Rerum Capital Spa è una società immobiliare nata da un Club Deal, un ristretto numero di investitori che hanno creduto in questa formula, e anche nelle mie capacità operative e, in pochi anni, abbiamo fatto passi veramente importanti, sia in termini di capitale sia in termini di tipologia e qualità degli interventi.

Da quando ha intrapreso l’attività nel settore lei instaura dispositivi facendo squadra con gli amici, con gli investitori e anche con i collaboratori. Il suo approccio si attiene alla tolleranza del tempo e dell’Altro, tema di cui discutiamo nel dibattito di questo numero della rivista…

Sono pienamente soddisfatto dei miei collaboratori ai quali ho sempre cercato di dare giusti riconoscimenti. Infatti credo che la premialità, quando dovuta, sia un fattore effettivo di coesione e crescita per ogni tipo di impresa. La tolleranza diventa fattore determinante in quanto tutti possono sbagliare nel lavoro, ma occorre che gli errori di cui è costituita l’esperienza non si ripetano. Inoltre, dobbiamo essere tolleranti a vari livelli, per esempio rispetto alle differenti esigenze e culture che intervengono anche nei cantieri, con maestranze che ormai hanno nazionalità e credo religiosi diversi, tenendo conto dei clienti che “hanno sempre ragione” e della Pubblica Amministrazione, dispensatrice di pareri non sempre di facile accettazione.

Ma il migliore investimento, in Italia soprattutto, sembra essere ancora quel lo immobiliare. Quali sono i progetti di Rerum Capital?

La casa è un investimento che dura nel tempo e che nessuno può sottrarre. Inoltre, gli immobili che stiamo realizzando oggi, in classe A+ e NZEB, non consumano energia e hanno standard di qualità talmente elevati che rimarranno efficienti e funzionali ancora per molti, molti anni.

Per i nostri interventi presenti e futuri noi restiamo aperti ad accogliere nuovi soci, che sono la linfa vitale della nostra società. Stiamo realizzando circa 100 appartamenti, fra Via Toscana e Via Spadini, e i primi 25 appartamenti in via King, di fronte al Centro Borgo. Poi abbiamo in programma altri innovativi interventi, a partire dal 2025, ma questa è un’altra storia…